Америка изчерпва застраховката на собствениците на жилища

Става все по-трудно — и пъклен скъпо — да се застрахова дом в Америка.

И това не е единствено проблем с бюджета на семейството.

Тъй като тогавашните рутинни метеорологични феномени стават все по-разрушителни, растящите цени на застраховките на притежателите на жилища заплашват в допълнение да спрат националния жилищен пазар, който към този момент стене под тежестта на високите лихвени проценти, растящите цени и възходящите разноски за строителство.

Влиянието на внезапното повишаване на имуществените застраховки се усеща в цялата страна.

Това дерайлира продажбите на жилища на някои от най-силните жилищни пазари в страната.

Това прави жилищните здания неприемливи за ипотеки.

И това демотивира вложителите да купуват и усъвършенстват по този начин нужните нови жилища на пазари, които изпитват дефицит на такива.

Някои застрахователни колоси напущат цели щати, оставяйки на жителите по-малко и по-скъпи благоприятни условия за отбрана против скъпи произшествия.

„ Не можете да имате работещ жилищен пазар без застраховка “, сподели Джонатан Милър, президент на оценителя на недвижими парцели Miller Samuel Inc. „ Хората, които получават ипотеки, би трябвало да я имат. “

Премиите за застраховка на притежатели на жилища в Съединени американски щати са скочили приблизително с 21% от май 2022 година до май 2023 година, съгласно изследване на онлайн застрахователния пазар Policygenius.

Това засенчи към този момент зашеметяващото нарастване от 12% по отношение на миналата година.

Цифрите са още по-впечатляващи на локално равнище.

Застрахователят USAA увеличи наградите с 37% в Аризона предходната година и с 35% в Колорадо, съгласно RateWatch на S&P Global Market Intelligence, който наблюдава декларациите за лихви от най-големите застрахователи във всеки щат.

Progressive Corp. прокара 57% нарастване на лихвите при подновявания в Северна Каролина.

Farmers Insurance Group усили наградите в 43 щата, в това число растеж от 25% в Тексас, където майска стихия с градушка с размер на топка за голф аргументи вреди за 1,6 милиарда $.

Във Флорида фермерите изтеглиха застрахователния си бизнес напълно от щата през юли, оставяйки до 100 000 полици неприемливи за възобновяване.

И компанията спря да издава нови контракти в Калифорния, където към 1,2 милиона домове са изложени на риск от горски пожари.

Американските имуществени застрахователи са ощетени след три следващи години на загуби от обезпечаване – в това число 6,7 милиарда $ единствено през 2022 година, съгласно организацията за кредитен рейтинг на застраховането AM Best.

Това надали ще се промени скоро, защото броят на метеорологичните феномени, причиняващи вреди за минимум $1 милиард, продължава да пораства: през 2023 година е имало 25, съгласно Националната администрация за океаните и атмосферата – в това число горските пожари през август на хавайския остров Мауи, който погълна град Лахайна и аргументи загуби на стойност към 5,6 милиарда $.

Това е нарастване от 18 през 2022 година, най-много ураганът Иън на брега на Персийския залив във Флорида, който беше вторият най-скъп вихър в историята на Съединени американски щати с цели 60 милиарда $ застрахователни загуби, съгласно Института за застрахователна информация.

„ Това е броят на събитията със междинен размер, които са оказали влияние “, сподели Дейвид Марлет, ръководещ шеф на Центъра за риск и обезпечаване на Brantley към държавния университет на Апалачите. „ Градушка в Средния запад… не беше огромно застрахователно събитие, само че в този момент наподобява, че е загуба от милиарди долари. “

Катастрофите като Maui и Ian са огромна част от повода за застрахователите да е по-скъпо да се застраховат.

Разходите за възобновяване на „ презастраховане “ – полици, които застрахователите купуват, с цел да споделят риска от покриване на големи искания – са нарастнали с 50% на 1 януари, сподели брокерът Gallagher Re в доклад тази седмица.

„ Това в последна сметка се предава и на клиентите “, сподели Дейвид Блейдс, асоцииран шеф, разбори на индустриални проучвания в AM Best.

След това има миграция.

Притокът на хора в ерата на пандемията тук-там като Флорида — която одобри над 650 000 новодошли от 2020 година насам — и произлизащото от това строителство на домове и търговски парцели значи повече активи за обезпечаване и повече търсене на изплащания при положение на пагубно събитие.

„ Растежът на крайбрежните региони във Флорида беше главен фактор за размера на загубите, които видяхме от Иън “, сподели Марк Фридлендър, шеф на корпоративните връзки на Института за застрахователна информация. „ Ако поемете същата стихия преди 20 години... нямаше да видиш тези загуби. ”

Не е изненадващо, че доста застрахователи лимитират бизнеса в щатите с висок риск, до момента в който тези, които остават, търсят доста нарастване на ставките или понижаване на зоните на покритие.

Вземете Флорида — дом на най-високите награди за жилищно обезпечаване в страната.

Седем имуществени застрахователи са изпаднали в неплатежоспособност от 2022 година насам, до момента в който други просто са се отказали от страната.

Подпомаганият от страната осигурител на Флорида от последна инстанция, Citizens Property Insurance Corp, в този момент притежава 1,26 милиона полици и има най-големия пазарен дял – 15% — от всички застрахователи във Флорида, съгласно Застрахователния институт. Американският сенатор Шелдън Уайтхаус (D-RI), ръководител на Бюджетната комисия на Сената, стартира следствие на гражданите миналия месец, базирайки се на опасения по отношение на несъстоятелността и евентуалната нужда от федерална избавителна стратегия.

Намаляващите благоприятни условия за обезпечаване в най-податливите на бедствия щати „ ще създадат жилищата по-малко налични “, сподели Марлет. „ В един миг можете да видите рационален човек да слага под подозрение цената [на застраховката] и да има способността да заплати за нея. “

Това може да е в този момент.

В народен мащаб 12% от притежателите на жилища избират да се откажат от застраховка на имущество – нарастване от 5% през 2015 година, съгласно изследване на Застрахователния институт.

Във Флорида делът на притежателите на жилища, които вземат решение да „ голи “ доближава 20%, сподели Фридландър.

Един от тях е някогашният кмет на окръг Палм Бийч Грег Вайс, който се отхвърли от застрахователното покритие предходната година, откакто годишните разноски за неговата лавица против стихия се удвоиха до 20 000 $.

Но това е алтернатива единствено за притежатели, които като Вайс нямат ипотека.

Онези, които се нуждаят от финансиране, може да се наложи напълно да се откажат от покупките на жилище, защото застрахователното задължение понижава разноските за владение на дом отвън обсега.

В Джаксънвил, Флорида, сътрудникът по недвижими парцели Хедър Круаяи сподели, че 25% от купувачите, които са подписали контракти за един от нейните разгласи за продажба, са се отказали, откакто са получили оценки за застраховка.

„ Получават цените и те са астрономически “, сподели Круаяи, сътрудник от Redfin. В резултат на това ипотечните заеми се отхвърлят, което на процедура стопира покупко-продажбите.

(Самата Круайи усети удара от сериозна застрахователна оценка: офертата за възобновяване на личния й дом се удвои до $5,80 за тази година. )

Повече от 20% от идните продажби на жилища се провалиха през септември тук-там като Орландо, Форт Лодърдейл, Далас и Сан Антонио, съгласно Redfin.

Не е инцидентно, че тези градове са в щати - Флорида и Тексас - с едни от най-високите застрахователни разноски, сподели Дарил Феъруедър, основен икономист на брокерската компания.

Ако бремето е огромно за обособените притежатели на жилища, няма никакво облекчение в етажната благосъстоятелност, макар че множеството притежатели споделят възходящото застрахователно натоварване на постройката.

Един крайбрежен кондоминиум с 200 жилища в Лонг Айлънд означи своята застрахователна премия повече от два пъти до $461 000 за тази година, съгласно Орест Томаселли, президент на консултантската компания за кредитиране CondoTek.

Тези разноски, които се трансферират на жителите чрез таксите на техните асоциации на притежателите на жилища (HOA), могат елементарно да се трансфорат в удвояване или утрояване на месечните разноски за всеки притежател на апартамент.

Има спомагателни последствия, в случай че притежателите на жилища не могат да си разрешат да платят – или просто не го вършат.

Ако повече от 15% от притежателите на постройка са просрочени в своите HOA заплащания, никоя единица в парцела не може да се класира за ипотека, сподели Томасели, цитирайки разпоредбите за кредитиране от организации за жилищно финансиране като Fannie Mae.

А през миналата година просрочията на таксите за асоцииране на жилища се трансфораха в сериозен проблем, сподели Томасели, който оказва помощ на препоръките на жилищата да съблюдават федералните стандарти за кредитиране.

„ Сега внезапно виждате цифри от 12, 14, 20% от притежателите на жилища, които са просрочили поддръжката си с повече от 60 дни “, сподели Томасели.

Собствениците на доходоносни парцели като хотели или жилища също се усещат в усложнение, защото отделят по-голям дял от приходите си от наем за застрахователни награди.

Разходите за застраховки изядоха 2,3% от приходите от комерсиална благосъстоятелност в Съединени американски щати през септември — повече от два пъти повече от броя през септември 2018 година, съгласно отчет на MSCI Real Assets.

За притежателите на търговски парцели във Флорида разноските за застраховка са се нараснали доближи 4,4% от приходите от наеми, най-високото равнище от всеки щат, по отношение на 3,3% единствено една година по-рано.

Това, в допълнение към високите разноски за заеми, „ преоформя изчислението “ за това къде вложителите се стремят да купуват и строят, сподели Брайън Рийд, шеф на проучванията на MSCI в обява в блог.

„ За първи път в кариерата си видях застрахователни разноски да унищожават някои покупко-продажби “, сподели Джо Ернандес, сътрудник в практиката за недвижими парцели в адвокатската адвокатска фирма в Маями Bilzin Sumberg.

И това дерайлира покупките на многофамилни парцели – известна инвестиция в Южна Флорида за бизнесмени, които желаят да подобрят по-стари парцели в лицето на ненаситното търсене на жилища.

Флорида да вземем за пример се нуждае от към 500 000 нови жилища до 2030 година, с цел да отговори на търсенето, тъкмо както застраховката в никакъв случай не е била по-скъпа и по-трудна за обезпечаване.

 На фона на безмилостните нараствания на застраховките и съкращенията в целия щат потребителските групи започнаха да отстъпват.

Както те го виждат, страните са длъжни да играят по-голяма роля в обезпечаването на жителите на рационални цени.

Това включва всичко - от налагане на бистрота на застрахователите по отношение на това, което се включва в повишението на лихвите им, до отправяне на твърди апели за ограничение на застрояването в региони, застрашени от пожари или наводнения, сподели Кармен Балбер, изпълнителен шеф на основаната в Калифорния Consumer Watchdog.

Други държавни начинания включват стратегия на Луизиана за подкрепяне на жителите да предпазят покривите си от урагани, намалявайки капацитета за загуби.

Колорадо неотдавна сътвори обществено подсилен осигурител от последна инстанция за тези, които не могат да намерят покритие другаде.

„ Просто не е почтено по отношение на потребителите, които са плащали в полиците си в продължение на десетилетия, да поемат цялата тежест от нарастванията на разноските заради изменението на климата “,  сподели Балбер.

В края на краищата, продължава тя, „ ние чакаме [застрахователните полици] да са там, когато най-сетне имаме потребност от тях – това е смисълът на застраховането. “

Ошрат Кармиел е издател на Highest & Best, бюлетин за недвижими парцели и миграция на благосъстояние в Южна Флорида, и някогашен кореспондент за недвижими парцели за Bloomberg News.